【国企改革观象台】存量资产盘活系列（下）：资产盘活路径及其可持续化

为帮助企业拓宽资产盘活思路，普华永道编写“存量资产盘活”系列文章，总结资产盘活的理论方法及优秀实践。

本系列上篇中提到，国有企业资产盘活是个系统化的工程，需科学有序，从资产盘点梳理及分级出发，并在此基础上针对资产进行盘活方案的制订。

本篇文章将针对资产分类分级后，如何实现可持续的资产盘活进行研讨与实践分享。

存量资产盘活路径

国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（19号文）针对性地提出了包括公募REITs（不动产投资信托基金）、PPP（政府和社会资本合作）、产权交易、两类公司作用、兼并重组、盘活存量和改扩建有机结合、挖掘闲置低效资产价值等七种盘活方式，实践中还有资产证券化、资产管理、私募股权基金等金融手段。

资产盘活路径选择

在实践中，普华永道建议在完成资产盘清梳理的基础上，通过资产研究分析工作，明确资产的情况，进而研判可能适用的盘活路径，从而科学合理地开展后续的盘活工作。资产的研究分析工作可以考虑从以下维度开展：

融资潜力评价：对资产的现有融资情况进行评价，是否进行了抵质押或已经被资产证券化，已抵质押的资产估值是否充分，是否仍有进一步融资的空间；
战略规划评价：资产功能能否适应公司战略安排，针对单项资产是否有相关战略匹配，如果匹配战略是否仍有潜力可挖掘；
主业协同性：与企业主业是否一致，大力盘活该资产是否会偏离企业战略；
其他资产协同性：与其他的项目或资产是否有机会形成上下游或区域联动；
其他属性评价：资产是否绑定了相关的专利或核心技术，资产是否能形成连片等。

下文列举了几大类资产盘活的路径，国有企业需要根据资产盘清梳理的情况，为不同的资产选择合适的盘活路径：

市场化配置资源

通过民企入股、土地作价入股进行合作开发等途径，提高国有企业的市场化竞争能力及自我造血能力，发展高附加值、高技术及资源密集型的产业，以经济效益为导向，在市场竞争中实现自身效益最大化。

提升运营管理能力

引入专业运营管理机构等，提升存量资产项目的运营管理能力。对短期内不能出售变现、股权转让的资产，可探索委托管理等经营方式，形成资产可持续收益。国资国企由运营商转变为服务商角色，提供生产性服务业配套，如建设商业配套设施，推动商业配套设施的共享共用，承租方则独立运营，自主进行产业升级、商业模式创新、战略转型。

资产功能优化升级

通过优化、升级和丰富资产主体功能，探索多种收入来源，增强项目的市场经营属性。比如，特许经营高速公路，运营期后通行费收入未达到实施方案预期，可以通过挖掘服务区分布式光伏开源节流，一方面节约运营期能源成本，另一方面并网发电增加收入；建设充电桩增收；在沿线规划建设产业园区、文旅景区等，进而增加收入实现平衡。

老旧资产改造升级

针对长期闲置、原规划功能已无法适应新需求、资产状态老旧不满足市场需要等，亟需通过改变使用功能去适应外部环境的变化。比如，老旧厂房、文化体育场馆、老旧小区、街区、国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产，以及部分地方国企掌握的工业仓储或产业地产等，可积极与政府申请相关的规划引导、政策支持，结合区域的营商环境打造、完善公共和商业配套等方式，赋予存量资产新的生命力和创收点。闲置资产通过重整修缮后，把原来的老旧厂房改造为康乐园、人才公寓等，物业品质大幅提升，资产较快升值。

借助金融工具，重新自我造血

通过基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）、ABS（资产证券化）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等金融工具，盘活存量项目，并将回收资金用于新的项目建设，促进形成投融资良性循环的商业闭环模式。

公募REITs主要分布在一二线城市基础设施领域，但随着政策力度持续加码，纵深发展可期，其意义不仅在于融资，也可帮助重资产国企实现轻资产运营、提升及输出管理能力。基础设施REITs产品，涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。REITs试点范围正在逐步覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域；保障性租赁住房板块；市场化的长租房及商业不动产等领域。
资产证券化相对REITs模式门槛要低、应用范围更广，受到地方政府高度关注，与此同时，政策鼓励创新拓展资产证券化盘活存量具体方式，知识产权资产证券化等模式创新或将加速。可以被证券化的资产具有三方面的特征，其一是流动性较为欠缺，其二是经营权或者产权权属清晰，其三是能够带来较为稳定的现金流，当满足这三个特征时，就可以对其现金流和风险进行重组形成资产池，以其未来现金流为还款来源进行信用增级，发行信用等级较高且能够在金融市场流动的证券产品。

处置低效的资产

以存量盘活的大背景契机推动解决资产确权问题，处置由于权证问题常年闲置资产。协调不良资产处置公司，通过多样化市场交易手段，挖掘低效资产的价值。

可持续化开展资产盘活的必要举措

制定资产管理组织架构及制度

为了企业后续能够更持续有效的进行盘活资产工作，需要优化资产管理的体系架构及工具，包括围绕资产管理的组织架构、管控模式、制度体系构建、人员安排等。

确定战略方向和各级公司的主责主业：明确层级及各级公司的核心重点，设定战略目标及发展愿景，根据资产的相关特点，梳理发展支柱及主攻方向。结合资产盘清梳理的情况，明晰不同下属企业的职能，将不同类别的资产匹配给不同职能的公司进行管理，对连片土地进行进一步开发、对于原有低效物业进行功能及配套提升从而提升租金水平，按照资产匹配职能及所属公司的职能，进行后续投资安排。
明确管控方式，组织架构“瘦身”，以更清晰的组织架构进行管理：将运行效率低下、资产体量小、盈利能力差的企业，进行清算注销，相关剩余资产合并进其他公司，集中力量办大事，减少管理单元，提高管理效率。
明晰组织及人事战略发展安排，确认“三定”方案：从整个地方政府下属企业的大盘子出发，定内设架构、定组织、定编制，综合考虑现有人员配置，考虑目前的资产问题，设置专门的部门对瑕疵资产的问题进行跟进处理，明确各个人员的具体责任范围，做到存量资产的管理职责明确，有人员跟进处理。
形成新的资产管理制度并引入数字化工具：按照新的组织架构和人事安排，制定新的制度，以管控后续资产管理，确保资产盘活的可持续性。围绕新的资产管理体系，引入数字化工具，确保及时有效。

国有资产管理数字化

如果资产体量较大，尤其是土地、物业资产的宗数大，建议考虑通过数字化的解决方案，引入数字化工作进行长期动态的资产管理，为未来持续的资产盘活奠定基础。

资产盘活过程中的其他注意事项

瑕疵资产确权：对于有证资产需要捋清资产的所有权及控制权，通过代管协议等进行合规化，对于无产证资产，需要通过各类法律手段，争取确权。
资产估值：在各类资产盘活的过程中，无论是处置、置换还是金融手段盘活，都需要对资产进行合理估值，价值评估通常分为几类：
- 单项资产或股权价值分析，资产组或资产组组合协同价值分析等；
- 战略方案研判中对不同交易方案价值分析，多情景分析，协助选择合适的盘活路径；
- 资产盘活、运作、退出过程中协助资产重组、剥离和出售价值分析，并完成财务报告目的的估值、出具估值报告以及其他有关合规性的要求；
- 对重组后资产及股权价值进行持续跟踪和观察。
税务安排：在资产盘活的各类处置、置换、重组等方案中，可能会涉及因资产权属发生变更需要缴纳增值税及附加、企业所得税，若资产为不动产的还将涉及土地增值税及契税等问题。故在盘活资产的方案设计中，需充分考虑相关税费的支出成本及预算等问题，以期达到最大限度发挥资产效能的效果。